新年伊始,萬象更新,拍賣市場也在二月重新啟動。說到拍賣,也許很多市民對其也只是一知半解,即使個別行家熟悉其操作,也不一定能盡悉先機。究其原因,原來是信息不對稱“作怪”。信息不對稱存在于各個市場,一手市場、二手市場,而在拍賣場上,這種不對稱似乎更加厲害。當然,現時不對稱的天平總是向賣方傾斜,買方在不明就里的情況下作出購買行為,自然會產生這樣那樣的損失。筆者在春節前的某場拍賣會上,看到了幾個“典型”的信息不對稱現象,覺得有必要在此說一下,以提醒初入行的舉牌者。
處處不對稱,事前要留神
龍津西路的龍津花園是一個爛尾項目,已停工6年了(預售證是1997年的),拿到拍賣行競賣的是第九層全層房產,872.95平方米,190.1萬元,從帳面上計算單價為2178元/平方米。但拍賣師在叫價前先說明,由于聯系不到該樓盤的發展商,拍賣行還不清楚該房產的實際欠費,而這部分“未知費用”實際上還是由競投人支付的,試問誰會愿意競投。
西灣路同德圍得寶花園某房,72平方米,9.65萬元起拍,拍賣師同時補充了一句,該物業的實際測繪面積比拍賣資料上的面積大,競投者在競得后還需補交2.5萬元的“補償面積費”。這2.5萬元占了總額的20%,確實不少,假如持牌人事前并不知道要補錢,也許會覺得房產相當便宜(現時二手市場價為2300元/平方米)。而物業的實際面積到底比拍賣資料上的面積大了多少?現場也許沒有多少個人清楚。
如果標的物的權屬資料注明是《宅基地使用證》,那舉牌者可以享受哪些“待遇”呢?答案有兩種,拿到使用權或所有權。該次拍賣就有兩個標的物分別屬于那兩種情況,而只有使用權的那個房產也不能過戶。當然,前者的價錢肯定較低。而結果是顯而易見的,能夠取得房屋所有權的標的物很順利地找到買家。
信息靠積累,難一就而蹴
春節后的拍賣市場特別平淡,到這個星期為止也只有兩場拍賣會,而標的物所在的地域大多較偏,或樓齡較大,其吸引度不算太大。估計拍賣會在二月底會恢復正常,而比較好的標的物也會從那個時候起逐漸增多。
很多“初哥”經常有這樣一個疑問:如何才能在拍賣場上獲取更多的信息?筆者只能說,這種信息完全無跡可尋,靠的是平時多去看拍賣會積累下來的。拍賣常上有很多“常客”,他們的一言一行都有可能成為“初哥”們日后的指引,而他們談論的內容也會成為“初哥”們想要得知的“信息”的一部分。通常在平面媒體上刊登的拍賣公告只包括位置、面積兩樣,或者還有起拍價,但權屬資料是沒有登出來的,如果看到公告上面的價錢便宜,千萬不要以為“有金撿”,應該先向拍賣行了解清楚其權屬,若只有《宅基地證》或《查冊表》,其價格通常不會高,但此類房產對大多數買家來說是沒有多大用處的,能否辦理產權證是最大的問題,一旦不能辦證,便不能在二手市場上流通(可以出租)。另外,在碰到拆遷時能否獲取補償也是問題之一,但這方面對于自住客而言并不算是問題,因為他們并不想自己所購房屋被納入拆遷范圍內。